Simulador de compra
Escolhe quem compra, mete o dinheiro que tens e decide quanto usas do banco e quanto pedes emprestado. A ficha à direita mostra se o banco aprova, quanto pagas de impostos e quanto custa por mês.
Quem compra
Titular do crédito
A casa
O teu dinheiro e o empréstimo
Renda de mercado desta casa
O que um inquilino pagaria por esta casa. Serve para as duas contas: comprares e arrendares a alguém, ou arrendares tu em vez de comprar.
Para comparar as formas de pagar
As formas de pagar lado a lado
Mesma casa, mesmo dinheiro inicial. O dinheiro que não entra na casa fica a render, e quem paga menos prestação investe a diferença todos os meses. Ganha quem tem mais património no fim do horizonte.
Dívida e juros ao longo do tempo (cenário escolhido)
Comparar propostas de bancos
Mete as propostas que recebeste (ou as condições que cada banco anuncia). As contas usam o empréstimo e o prazo do simulador. O mais barato no total ganha, não o de spread mais baixo.
Comprar ou arrendar esta casa?
As duas vertentes da renda: quanto pagarias se fosses tu o inquilino desta casa, e quanto um inquilino te pagaria se a comprasses para arrendar (ficha acima, "Se arrendares").
Empresa ou em nome próprio?
A mesma casa, para arrendar, comprada pela empresa ou por ti, cada um com o crédito máximo que consegue. Primeiro ano completo.
As 5 formas de montar a compra em família
Com os mesmos números, o que muda em cada estrutura: de quem é a casa, quanto o banco empresta, impostos e riscos.
Avaliar um imóvel
Mete os dados de um anúncio (ou cola o texto e deixa o assistente preencher). A ferramenta compara com o mercado da zona, estima a renda possível, calcula a rentabilidade e sugere o preço para a primeira proposta.
Preencher a partir do anúncio
Dados do imóvel
Imóveis
Junta anúncios de todos os sites num só sítio. Cada casa é avaliada contra o mercado da zona e contra o teu orçamento do simulador. A lista fica guardada só neste navegador.
Recolher anúncios dos sites
1. Abre a pesquisa em cada site com os mesmos filtros.
No link vão: idealista (preço, área, moradia), Imovirtual (preço, área, T). O resto dos filtros aplica-se depois na lista, onde há muitos mais.
2. Recolhe os anúncios da página com o botão "Recolher casas". Instala-o uma vez: arrasta-o para a barra de favoritos do navegador.
Se não conseguires arrastar (telemóvel ou Safari): cria um favorito qualquer, edita-o e cola no endereço o código abaixo.
iPhone (Atalho na folha de partilha)
App Atalhos: novo atalho, ativa "Mostrar na folha de partilha" (tipo: páginas Safari). Ação 1: "Executar JavaScript na página web" e cola o código abaixo. Ação 2: "Copiar para área de transferência". No anúncio ou na lista: Partilhar, escolhe o atalho, volta aqui e cola.
Android (Chrome)
Escreve view-source: antes do endereço do anúncio (ex.: view-source:https://www.idealista.pt/imovel/...), seleciona tudo, copia e cola aqui. A ferramenta lê o código.
Depois, em cada página de resultados (idealista, Imovirtual, Casa SAPO, SuperCasa, RE/MAX, ERA, Century 21, bancos...), clica em "Recolher casas". Ele lê os anúncios, guarda-os num acumulado desse site e copia tudo. Com "Recolher mais 5 páginas" lê sozinho as páginas seguintes, ao teu ritmo de navegação.
3. Cola aqui o que o botão copiou. Também aceita o código de uma página (Ctrl+U, Ctrl+A, Ctrl+C) ou o texto da página inteira: aí o assistente separa os anúncios.
Análise de mercado desta seleção
Alertas e novidades
O que mudou nas casas da tua lista: novas, preço a subir ou a descer, reservadas, retiradas e vendidas. As mudanças ficam registadas sempre que voltas a recolher os anúncios.
Ficha do imóvel
Mercado por zona
Preços medianos de venda e de arrendamento por m². Distritos e capitais: índice do idealista, agosto de 2026 (preços pedidos, os negócios fecham normalmente 5-10% abaixo). Concelhos marcados como estimativa: valores meus a partir de anúncios, para confirmar. A rentabilidade bruta é renda × 12 ÷ preço.
Zona própria
Se a tua zona não está na lista, mete os valores de referência (vê o relatório de preços do idealista para o concelho ou freguesia). Fica disponível como "Zona própria" em todas as secções.
Guia
As formas de comprar casa
| Forma | Para quem | O banco empresta | Impostos na compra | Atenção |
|---|---|---|---|---|
| A pronto | Quem tem o dinheiro declarado | Nada | IMT + Selo 0,8% + registos | O notário confirma a origem do dinheiro. Fica pouco de fora para emergências. |
| Crédito à habitação | Quem tem rendimento declarado estável | Até 90% (habitação própria), 80% (restantes) | + Selo 0,6% sobre o empréstimo | Prestação com juro +1,5 pontos não pode passar 45% do rendimento líquido. |
| Misto | Quem tem dinheiro mas quer liquidez | O que pedires, dentro dos limites | Igual ao crédito | Normalmente a melhor combinação de segurança e custo. |
| IMT Jovem | Até 35 anos, 1.ª casa, para viver | Normal | Zero até €330.539; 8% só sobre o excesso até €660.982 | Arrendar ou deixar de viver lá nos primeiros 6 anos obriga a devolver. |
| Garantia pública jovem | Até 35 anos, 1.ª casa, sem entrada | Até 100% | Igual ao IMT Jovem | Tem limites de preço e rendimento; nem todos os bancos aderem. |
| Casal / co-titulares | Dois rendimentos | Soma os rendimentos | IMT Jovem na parte de quem tem até 35 | Os dois respondem pela dívida toda. |
| Empresa | Quem já tem empresa com lucros | 60-70%, crédito comercial, 15-25 anos | IMT sem benefícios; AIMI anual 0,4% | Contabilidade fixa; tirar o dinheiro paga 28% de dividendos. |
| Família | Um tem dinheiro, outro tem rendimento | Conforme quem é titular | Doação: 10% se não for família direta | A casa é de quem está na escritura. Ver a secção abaixo. |
Comprar em família sem problemas
Quem dá o dinheiro e quem fica com o crédito têm de estar alinhados no papel com a realidade. O banco, o notário e as Finanças perguntam sempre de onde vem o dinheiro da entrada e de quem é a casa.
- Doação declarada: faz-se por transferência bancária e declara-se nas Finanças (Modelo 1 do Imposto do Selo) até ao fim do 3.º mês seguinte. Entre pais, filhos, avós, netos e cônjuges não há imposto; nos restantes, 10%. A casa passa a ser só do familiar.
- Compropriedade: os dois ficam na escritura com a percentagem de cada um. É a forma mais limpa de quem põe o dinheiro ficar com direitos reais sobre a casa. O banco normalmente pede que os dois assinem o crédito.
- Empréstimo familiar (mútuo): acima de €25.000 tem de ser feito por escritura ou documento particular autenticado. A devolução mensal conta como dívida na taxa de esforço do familiar, o que baixa o que o banco lhe empresta.
- Co-titular: tu compras e o familiar entra no crédito para somar rendimento. A casa é tua (ou dos dois); ele responde pela dívida.
O "documento assinado antes" para a casa passar depois para ti não te protege como parece.
A casa é de quem está na escritura e no registo predial. Um papel particular a dizer que ela é tua não vale contra o banco (a hipoteca fica em nome do familiar), contra os credores dele, numa herança ou num divórcio dele. Se servir para esconder do banco ou das Finanças quem é o verdadeiro comprador, é um negócio simulado: pode ser anulado e dar problemas criminais a quem assinou. Passar a casa mais tarde paga impostos outra vez e exige acabar ou transferir a hipoteca. Se queres que parte da casa seja tua, a resposta é pores-te na escritura (compropriedade). O simulador, em "Família", mostra os custos de cada caminho.
Passo a passo
- Contas: junta 3 recibos de vencimento, 2 últimos IRS, extratos de 3-6 meses e mapa de responsabilidades do Banco de Portugal.
- Pré-aprovação: pede a 3-4 bancos ou a um intermediário de crédito. Compara a TAEG, não só o spread.
- Procura e visita: usa a lista e os filtros para triar; vai ver as 5-10 melhores.
- Verificar o imóvel: caderneta predial, certidão do registo predial (ónus, penhoras, hipotecas), licença de utilização, certificado energético, ficha técnica da habitação. Em moradias, confirma se todas as áreas estão licenciadas.
- Proposta e CPCV: contrato-promessa com sinal (normal 10%). Se o vendedor desistir, devolve o dobro; se desistires tu, perdes o sinal. Mete cláusula de aprovação do crédito.
- Avaliação bancária e aprovação final.
- Pagar IMT e Selo antes da escritura (Portal das Finanças).
- Escritura (notário ou Casa Pronta) e registo. Depois: mudar contadores e pedir isenção de IMI se tiveres direito.
Custos que as pessoas esquecem
- Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor do empréstimo, e 4% sobre juros e comissões.
- Avaliação (€250-400), comissão de dossier (€300-600), registos e escritura (€700-1.500).
- Seguro de vida (obrigatório, sobe com a idade) e multirriscos. Podes fazê-los fora do banco.
- IMI todos os anos (0,3-0,45% do valor patrimonial) e AIMI se forem empresas ou património acima de €600.000.
- Obras, mobília, mudanças e 1-2 meses sem inquilino por ano, se arrendares.
Esta ferramenta dá estimativas com as regras conhecidas em setembro de 2026. Não substitui um solicitador, advogado, contabilista ou intermediário de crédito. Confirma sempre as taxas e os limites antes de assinar.